自2017年以來,在租購并舉政策的支持下,作為房地產(chǎn)長效機制建設(shè)重要部分的住房租賃市場進入了發(fā)展的快車道。從2017年的逐步探索到2018年多方位的推進落實,租賃住房市場贏得了各類市場主體的關(guān)注和追捧,市場格局也隨著行業(yè)發(fā)展悄然變化,在火熱的存量市場之外,增量市場在政策支持下漸漸崛起。未來,租賃社區(qū)將成為租賃市場的新趨勢,能力突圍者將打開新的市場空間。

　　增量開發(fā)與存量盤活并行的新市場格局

　　近兩年來,行業(yè)規(guī)模和品牌公寓體量出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長,存量市場已形成一定規(guī)模。目前,進入租賃住房市場的長租公寓品牌超過千家,運營房屋數(shù)量已超200萬間。

　　在行業(yè)高速增長的同時也帶來了一系列問題。由于大量主體的市場化競爭帶來了存量物業(yè)價格高企,間接推升了物業(yè)租金水平,優(yōu)質(zhì)物業(yè)挖掘難度不斷提高,導(dǎo)致了項目運營和盈利難度的提升。合適物業(yè)難找,盈利空間小,運營管理難等成為擺在各類市場參與主體面前的行業(yè)難題。

　　存量市場之外,為了保障租賃市場作為房地產(chǎn)長效機制的作用有效發(fā)揮,在政策主導(dǎo)下開辟了新的增量市場。截至目前,通過利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案的城市已擴大至18個城市,省級層面拓展至15個省市。

　　國家明確號召熱點城市大幅增加租賃住房用地供應(yīng),北京、上海、深圳等熱點城市在未來供地計劃中大幅提升租賃相關(guān)用地供應(yīng)計劃,提高租賃住房用地占比,未來租賃住房的增量開發(fā)將成為租賃市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。

　　根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年11月-2018年12月,全國共有22個城市成交了租賃相關(guān)用地,可提供租賃住房面積約為1237萬平方米,其中各城市推出的土地以租賃性質(zhì)的用地為主,試點城市中北京、上海、南京、杭州成交規(guī)模領(lǐng)先。截至7月,由已成交租賃用地的供應(yīng)量城市分布來看,北京、上海占供應(yīng)總量的72%。從區(qū)域來看,未來長三角將成為全國租賃市場增量部分的核心區(qū)域。

　　經(jīng)歷了以存量盤活為主導(dǎo)的起跑階段,未來3-5年,在政策催生下誕生的大體量租賃用地類項目將相繼入市,將形成新的增量市場,市場格局將逐漸形成以存量盤活為主體,增量開發(fā)并行的供給市場。

　　合作共贏將成行業(yè)新趨勢

　　隨著各試點城市租賃用地的不斷推出,試點城市地方政府通過組建、扶持國有租賃公司,完成租賃用地的市場投放,租賃社區(qū)的建設(shè)和項目的運營管理。目前,各地國有租賃公司已初具規(guī)模,在各城市租賃用地市場上成為主力,如上海的上海地產(chǎn)集團、深圳的深圳人才安居集團等,「國家隊」將成為增量市場的中堅力量。

　　在增量開發(fā)領(lǐng)域,「國家隊」具備顯著優(yōu)勢。一方面擁有大量土地資源,另一方面具備較低的融資成本優(yōu)勢;但缺乏公寓項目的運營管理經(jīng)驗,自建運營團隊的成本較高。

　　而在存量盤活市場中,專注于托管的運營商,經(jīng)過前期的經(jīng)驗沉淀,已形成標(biāo)準(zhǔn)化運營體系,通過搭建信息化平臺管理系統(tǒng)、規(guī)范運營操作流程,讓管理和信息平臺應(yīng)用下沉,同時培養(yǎng)了一批專業(yè)的運營管理團隊。

　　新的市場格局下,不同市場主體基于各自不同的優(yōu)勢,在資金、拿地、代建、運營等一系列環(huán)節(jié)中,將形成更加合理的分工合作,比如「國家隊」與運營商存在優(yōu)勢互補的情況,未來,資產(chǎn)持有方和運營方合作將成為增量市場的新趨勢。能力突圍者將開辟新的市場機會,合作共贏將成為行業(yè)新趨勢。

　　能力者突圍的三大條件

　　租賃市場中增量開發(fā)與存量盤活的一大區(qū)別在于,增量供應(yīng)的產(chǎn)品為規(guī)?；笮妥赓U社區(qū),以集中式公寓為主;而存量市場中分散式公寓和個人租賃占比高,集中式公寓多為在100-300間的小型項目。產(chǎn)品的差異決定了項目運營管理的難度提升。

　　應(yīng)對市場的需求,能力者突圍需要具備管理規(guī)?；赓U社區(qū)的能力。這種能力涵蓋以下三個方面:

　　1.在集中式公寓運營管理方面,具備規(guī)模化運營的經(jīng)驗沉淀和品牌優(yōu)勢

　　目前,在集中式公寓領(lǐng)域內(nèi)主要有兩類運營主體,一類是房企系,多為輕重結(jié)合的模式,運營的項目既有持有型重資產(chǎn)項目,也有輕資產(chǎn)項目。另一類是創(chuàng)業(yè)系和酒店系,主要為輕資產(chǎn)模式。兩類運營主體中的頭部企業(yè)具備規(guī)?；\營的優(yōu)勢和品牌影響力。

　　房企系基于在地產(chǎn)開發(fā)方面的多年經(jīng)驗和資源優(yōu)勢,在產(chǎn)品打造及品質(zhì)體驗方面的優(yōu)勢顯著,如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓和朗詩寓。創(chuàng)業(yè)系和酒店系由于主要聚焦委托管理,運營偏重渠道和效率提升,如魔方、樂乎。

　　2.具備豐富的產(chǎn)品線運營管理和資源整合能力

　　大型租賃社區(qū)的體量較大,覆蓋的租賃人群層次更豐富,可涵蓋白領(lǐng)公寓、精品公寓、服務(wù)式公寓及養(yǎng)老公寓,甚至社區(qū)商業(yè)等多類型產(chǎn)品,產(chǎn)品線涵蓋更全面。這類項目對于運營商的要求較高,需要具備各類型產(chǎn)品的運營能力,同時有很強的資源整合能力,將不同的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)管理。

　　從這一點來看,房企系頭部公寓品牌的產(chǎn)品線較完備,涵蓋高中低各類產(chǎn)品,同時,房企業(yè)務(wù)板塊內(nèi)部在多業(yè)態(tài)的資源整合方面優(yōu)勢突出。

　　3.擁有強數(shù)據(jù)化、信息化運營體系

　　運營的核心在于實現(xiàn)效率與效益的平衡,目前,打造強大的數(shù)據(jù)化和信息化運營系統(tǒng)是各大品牌公寓的共識和提升運營能力的著力點。尤其對于大型租賃社區(qū)而言,高效的信息化運營體系是支撐項目有效運轉(zhuǎn)的核心競爭力。

　　朗詩寓的突圍之道

　　綜上可見,房企系公寓運營商在增量市場中的優(yōu)勢更加突出。在大型租賃社區(qū)項目的運營合作實踐中,已有一些潛力型運營商拔得頭籌,如朗詩寓拿下業(yè)內(nèi)迄今最大租賃型社區(qū)——杭州瓜山未來社區(qū)。

　　1.在大型租賃社區(qū)運營方面,以綜合能力突圍

　　具備規(guī)模及品牌優(yōu)勢

　　對于品牌管理輸出而言,規(guī)?；墙?yōu)勢的基礎(chǔ)。朗詩于2017年進入長租公寓市場,短短兩年間快速布局14個核心城市,發(fā)展迅速。截至2019年7月,朗詩寓已獲取房源4.2萬余間,在營房間數(shù)達到1.8萬間,穩(wěn)定期門店出租率達到95%以上,綜合實力位列行業(yè)前四,具備品牌優(yōu)勢。

　　朗詩寓城市布局情況

　　全產(chǎn)品線,標(biāo)準(zhǔn)化程度高

　　朗詩寓的產(chǎn)品線較為完善,針對不同階段客戶的需求,打造了以白領(lǐng)公寓為主,精品公寓、青年公寓為輔,服務(wù)式公寓、品質(zhì)集宿、學(xué)生公寓、聯(lián)合辦公、酒店、民宿等為補充的全產(chǎn)品線,能夠形成完整的產(chǎn)品和服務(wù)閉環(huán)。

　　同時,區(qū)別于其他房企系在城市上各自為陣的管控體系,朗詩寓采用統(tǒng)一的總部管控機制,從源頭把控產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化實施,確保項目的落地品質(zhì),保障品牌下各條產(chǎn)品線項目的統(tǒng)一品質(zhì)水準(zhǔn)。比如位于南京總部的公寓項目和西安同產(chǎn)品線的項目,在內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)感上是一致的。

　　戶內(nèi)空間采用五大功能模塊設(shè)計,即「睡眠模塊、起居廳模塊、餐廚模塊、衛(wèi)浴模塊、收納模塊」,實現(xiàn)空間利用最大化。并從設(shè)計源頭解決長租公寓的空氣污染、光污染、聲音污染等問題,打造綠色、健康的長租公寓產(chǎn)品。

　　數(shù)字化立體化運營服務(wù)體系

　　為提升運營效率,朗詩寓研發(fā)數(shù)字化平臺,通過移動端平臺,建立「數(shù)字營銷體系+數(shù)字運營管理體系+線上增值服務(wù)體系+數(shù)字化社區(qū)活動體系」為一體的數(shù)字運營系統(tǒng)?？蓪崿F(xiàn)預(yù)約看房,在線預(yù)定簽約、費用繳納、報修維保、開具電子發(fā)票等,在線參與城市社區(qū)活動,打造數(shù)字化社區(qū)的全景生態(tài)效應(yīng)。

　　大型租賃社區(qū)實踐——杭州瓜山未來社區(qū)項目

　　2018年,朗詩寓成功中標(biāo)杭州瓜山未來社區(qū)項目,該項目是浙江省「未來社區(qū)」工程的首批試點,也是杭州最大的租賃社區(qū),項目總面積約為452600平方米,公寓體量達到8300余套。項目涉及瓜山北苑、新苑、東苑,瓜山北苑以精品公寓為主,瓜山東苑和瓜山新苑以白領(lǐng)公寓為主,瓜山北苑南區(qū)作為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意辦公、民宿區(qū),每個區(qū)域都有大量的商業(yè)配套。

　　該項目前期經(jīng)歷了萬科、華潤等多家品牌公寓的角逐競爭,朗詩寓憑借租賃社區(qū)的全新理念和綜合運營能力成為該項目運營方。

　　瓜山社區(qū)規(guī)劃圖

　　瓜山社區(qū)效果圖

　　2.開放合作,打通資本運作路徑

　　作為輕重模式結(jié)合的公寓品牌,除了在租賃社區(qū)運營方面具備優(yōu)勢外,朗詩寓在公寓的資本運作和資源整合方面也是業(yè)內(nèi)的先行者。

　　與平安不動產(chǎn)進行戰(zhàn)略合作

　　2017年11月,朗詩旗下青杉資本與平安不動產(chǎn)簽訂協(xié)議,共同收購上海張楊北路項目,將其改造為中高端的長租公寓進行長期運營。2018年1月,朗詩集團與平安不動產(chǎn)有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方充分調(diào)動各自優(yōu)質(zhì)資源,在長租公寓領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作,共同尋找更廣闊的發(fā)展機遇,未來三年內(nèi),雙方將在北上廣深一線城市及多個強二線城市投資長租公寓項目,目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模100億元,為「居者有其屋」貢獻力量。

　　目前,通過與平安不動產(chǎn)的合作已落地2個項目,分別為朗詩寓上海張楊北路店和南京天隆寺地鐵站店。通過與實力資本方合作,探索重資產(chǎn)模式的規(guī)模化路徑。

　　朗詩寓上海張楊北路店

　　朗詩寓南京天隆寺地鐵站店

　　金融創(chuàng)新,發(fā)行長租公寓REITs、ABS

　　朗詩寓通過與金融機構(gòu)合作,將公寓作為標(biāo)的物業(yè)進行資產(chǎn)證券化實踐。2018年12月24日,由朗詩集團和平安不動產(chǎn)有限公司合作的中國首單合作型長租公寓儲架式REITs在上海交易所成功獲批,規(guī)模為50億元,上海張楊北路店擬成為其首個發(fā)行項目。2019年3月13日,1期資產(chǎn)支持專項計劃成功設(shè)立,首期REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為10.68億元,其中優(yōu)先檔規(guī)模9.5億元,獲得了AAA最高信用評級。此外,2019年4月,朗詩寓獲批上交所首單房企系輕資產(chǎn)長租公寓ABS。在長租公寓方面,嘗試多種方式的金融創(chuàng)新,打通資產(chǎn)證券化的路徑。

　　結(jié)語

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段逐漸步入存量時代,存量運營成為房企業(yè)務(wù)布局的必然選擇。近幾年,房企在存量運營領(lǐng)域動作頻頻,或主動出擊,或被動轉(zhuǎn)型。

　　在地產(chǎn)增量市場的增速趨緩背景下,朗詩主動選擇戰(zhàn)略性布局彼岸市場,積極培育長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、綠色金融等新業(yè)務(wù)。尤其對長租公寓業(yè)務(wù)長期堅定看好,為了在培育期更好的支持新業(yè)務(wù)的發(fā)展,朗詩于今年5月選擇將長租公寓業(yè)務(wù)由上市公司體系調(diào)整到集團管控,使長租公寓業(yè)務(wù)能不受初期盈利因素的影響,以其自身的節(jié)奏發(fā)展。在長租公寓領(lǐng)域儲備實力,迎接租賃社區(qū)時代的新機遇。

　　與自有住房相對應(yīng)的住房租賃市場是一個長期存在且穩(wěn)定的市場,在「租售并舉」的政策導(dǎo)向下,這一市場得以被社會和資本重新認(rèn)識,對于行業(yè)來說是新的起點,對于長租公寓企業(yè)來說,也將迎來新的市場機遇和挑戰(zhàn),唯能力者得以突圍。(文章來源:轉(zhuǎn)自克而瑞地新引力)

　　免責(zé)聲明：以上圖文內(nèi)容為企業(yè)投稿，相關(guān)信息僅為傳遞更多信息之目的，不代表本網(wǎng)觀點，亦不代表本網(wǎng)站贊同其觀點或證實其內(nèi)容的真實性。