最近“高收低租”在長(zhǎng)租行業(yè)鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的,幾家暴雷老板涉嫌合同詐騙罪被逮捕,在政府介入后,雖表面上同意配合,但實(shí)際執(zhí)行難度還是很大,其負(fù)責(zé)人甚至給到租客兩個(gè)選擇,一是只退款40%;二是等法院判定慢慢退。這種流氓行為著實(shí)讓人氣憤!

　　雖然實(shí)際負(fù)責(zé)人已被刑拘,但房東和租客的損失卻沒辦法彌補(bǔ),與之類似的“高收低租”模式公寓卻越發(fā)猖狂。長(zhǎng)租公寓本來就是個(gè)脆弱的行業(yè),唯有靠精細(xì)化的運(yùn)營方能細(xì)水長(zhǎng)流,而那些利用“高收低租”盲目擴(kuò)張想掙快錢的,這些公司的生命周期基本只有9~12個(gè)月,卷一筆錢然后換個(gè)門頭繼續(xù)“行騙”,當(dāng)然最后一定會(huì)被法律制裁。

　　我們把這些騙子公司和正規(guī)公司的本質(zhì)對(duì)比剖析一下,讓大家深入了解這些公司,學(xué)會(huì)怎么區(qū)分騙子公司和正規(guī)托管公司,給有需要托管的業(yè)主一個(gè)參考,希望大家擦亮眼睛,以防上當(dāng)。

　　一、公司內(nèi)部管理

　　1、高收低租公司

　　這種公司瘋狂擴(kuò)張,內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)非?？斩?沒有根基,沒有固定的辦公場(chǎng)所,只會(huì)在每個(gè)區(qū)設(shè)置一個(gè)打卡點(diǎn),每天業(yè)務(wù)員跑過去打個(gè)卡就可以自由活動(dòng)了?；旧弦粋€(gè)區(qū)域只有一個(gè)總負(fù)責(zé)人,然后所有業(yè)務(wù)員都是掛職,全部是在社會(huì)上大批量招聘的兼職人員,這些業(yè)務(wù)基本沒有什么文化,公司也沒有相應(yīng)的行業(yè)培訓(xùn),簽單后沒有專業(yè)的管家對(duì)接,不管是房東還是租客,都只能找當(dāng)時(shí)簽單的人對(duì)接,由于他們?nèi)藛T都是掛職,基本都抱著撈錢的想法,所以流失率非常高,可能今天和這個(gè)業(yè)務(wù)員簽單了,明天就找不到人了,讓房東和租客都非常沒有安全感。

　　為什么這些公司能招到這么多人呢,原因在于其給到的高額提成,我們仔細(xì)想想,市場(chǎng)價(jià)5000的房子,他們給業(yè)主報(bào)6000,實(shí)際4000塊錢年付租給租客,第一年讓業(yè)主給45天空置期,后幾年都不用空置期,還給業(yè)務(wù)員發(fā)高額的獎(jiǎng)金,這樣的模式,利潤(rùn)在哪里?完全是拿業(yè)主的房子套取了租客年付的資金,然后跑路的節(jié)奏。

　　最重要的是這些公司,有些更聰明,不管是房東還租客,簽約都給你在一個(gè)他們自己開發(fā)的APP上簽約,所有的合同都是錄入在他們系統(tǒng)內(nèi)的電子合同,一旦他們刪庫跑路,你連合同的影子都看不到,更別說想拿著合同去維權(quán)了。

　　2、正規(guī)托管公司

　　騙子公司都是最近一兩年興起的,基本都是在他們當(dāng)?shù)仳_過一輪了,然后換個(gè)城市改頭換面繼續(xù)騙,暴雷比較出名的幾個(gè)城市(杭州、南京、西安、武漢、上海)要格外小心,而正規(guī)運(yùn)營的基本都是本地做了很多年的托管公司,成立至少3年以上,大家可以去查公司的注冊(cè)信息,公司電話開通時(shí)間等、同時(shí)注意公司的經(jīng)營范圍。說什么國企背景的,成立時(shí)間早但是經(jīng)營范圍五花八門的,一定要注意,因?yàn)橛行_子公司為了掩人耳目,直接花錢買了成立早的公司執(zhí)照套用,實(shí)際上自己才成立幾個(gè)月,經(jīng)營范圍什么農(nóng)副產(chǎn)品等五花八門,而正規(guī)公司是沒有的,都是與租賃托管相關(guān)的,這點(diǎn)大家要注意區(qū)分。

　　正規(guī)托管公司,都有固定的辦公場(chǎng)所,完整的運(yùn)營部門和模式,有各司其職的部門,有管家專門負(fù)責(zé)對(duì)接,對(duì)于給業(yè)主報(bào)價(jià)這塊,拿捏在比市場(chǎng)價(jià)略高一點(diǎn)的程度,不會(huì)虛高,因?yàn)樗麄冃枰裱袌?chǎng)價(jià)格的規(guī)律,他們需要精細(xì)化的經(jīng)營,需要長(zhǎng)期生存,所以不會(huì)亂報(bào)價(jià),當(dāng)你接到好幾個(gè)報(bào)價(jià)讓你很滿意的公司,你自己都開心,“哇,原來我的房子可以租這么多”的時(shí)候,就要小心了。

　　二、業(yè)務(wù)擴(kuò)張方式

　　1、高收低租公司

　　眾所周知,銷售型企業(yè)靠電銷和線下推廣,而這些騙子公司幾乎沒有自己電銷團(tuán)隊(duì)的,因?yàn)樗麄內(nèi)狈Ρ镜氐慕?jīng)營基礎(chǔ),靠規(guī)規(guī)矩矩一個(gè)個(gè)電話打出來,再約業(yè)主見面成交的單太慢了,他們需要快速的收房聚攏資金,因此他們會(huì)給出一個(gè)非常誘人、遠(yuǎn)高于行業(yè)規(guī)定的介紹費(fèi)給到中介公司(深圳五大行:鏈家、中原、美聯(lián)、Q房、樂有家),這些地產(chǎn)公司為了賺這筆介紹費(fèi),不顧業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn),利用業(yè)主的信任,把業(yè)主推薦給這些年付的騙子公司。

　　但這些地產(chǎn)公司是不會(huì)幫這些騙子公司找租客的,因?yàn)樗麄兘榻B業(yè)主直接賺取中介費(fèi),不用簽合同,不用承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn),而找租客他們是需要和租客簽中介合同的,到時(shí)候騙子公司收取了租客年付跑路了,這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)他們也是需要承擔(dān)的。所以,這些騙子公司擴(kuò)張的風(fēng)生水起與地產(chǎn)公司的推波助瀾有必然且很大的關(guān)系。如果有中介公司給你推薦一個(gè)報(bào)價(jià)很高的托管公司,一定要擦亮眼睛注意了。

　　除了靠地產(chǎn)公司介紹,他們甚至?xí)谝恍┚W(wǎng)絡(luò)租房平臺(tái)上去挨個(gè)問你,假裝成租客,要租你的房子,給你出一個(gè)很高的價(jià)格,誘惑你上套,實(shí)際上是騙著你簽了托管合同。

　　2、正規(guī)托管公司

　　正規(guī)托管公司一般通過電話的方式向你介紹托管業(yè)務(wù),約你去房子里面實(shí)地考察、評(píng)估,然后再根據(jù)你房子的情況給你一個(gè)價(jià)格,會(huì)幫你分析房子租金情況,房子具體的配套價(jià)值等,會(huì)跟你討價(jià)還價(jià),爭(zhēng)取條件,因?yàn)樗麄兪切枰麧?rùn)來支撐公司運(yùn)營的。但騙子公司給價(jià)格的時(shí)候會(huì)很爽快,感覺就是只要你肯簽,什么都行的,很容易就能對(duì)比出來。

　　三、招租方式

　　1、高收低租公司

　　高收低租模式公司的根本操作模式就是給業(yè)主高于市場(chǎng)價(jià)格的房租,把房子快速收到手上,然后再給一個(gè)以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià),足以讓你心動(dòng)的價(jià)格租給你,但前提是你必須年付,就是一次性交完一年的房租,這些公司的生命周期只有9-12個(gè)月,收了租客一年的租金,可能過半年就卷錢跑路了,租客租金押金全部打水漂。這種違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的模式,怎么可能持續(xù)?

　　甚至這些詐騙公司里,還有很多“人才輩出”的員工,借著公司“大好”的平臺(tái),干著自己的“小詐騙”生意,一邊騙著客戶,一邊還騙著詐騙公司。具體行為有,學(xué)某冰冰搞陰陽合同,跟租客簽一份合同,再造份假合同給公司,收取租客年付,給公司卻是月付或者季付;找業(yè)主一次性收取一年的管理費(fèi)等等神操作,數(shù)不勝數(shù);

　　中介地產(chǎn)為了不給自己惹麻煩,是不會(huì)幫他們找租客的,為了把房子租掉,他們會(huì)在很多第三方租房平臺(tái)(58、貝殼、閑魚等)上去發(fā)布招租信息,基本都會(huì)標(biāo)很低的年付價(jià),如果你要月付,他會(huì)把月付的價(jià)格說很高,遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。甚至有巴樂兔的一些員工當(dāng)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,幫他們這種公司租房子,因此,只要有標(biāo)年付價(jià)的公司,不要租它的房子就可以,正規(guī)公司是不會(huì)強(qiáng)制要求租客交年付的。

　　2、正規(guī)托管公司

　　正規(guī)托管公司主要盈利模式還是靠對(duì)房子的精細(xì)化運(yùn)營,他們拿房的價(jià)格基本是略高于市場(chǎng)價(jià)的,放租的價(jià)格基本是略低于市場(chǎng)價(jià)幾百的,目前租賃市場(chǎng)不景氣,租金也大幅下跌,正規(guī)托管公司盈利都在于免租期內(nèi)能把房子盡快租出去,給的價(jià)格也基本都是月付價(jià),租客一個(gè)月一付,租金更有保障,如果租客愿意年付,他們也會(huì)給予一定的優(yōu)惠,但絕不會(huì)像騙子公司一樣價(jià)格拉扯的這么夸張,你想想你自己都對(duì)這個(gè)價(jià)格心動(dòng)了,有這么好天上掉餡餅給你的嗎?

　　四、利潤(rùn)來源

　　1、高收低租公司

　　所謂高收低租就是從房東手里高價(jià)收房,然后低價(jià)出租給租客。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,收房的成本是3000萬元,租金收入只有2000多萬,就普通人的認(rèn)知都知道,這很明顯的倒貼,那么他們?cè)趺促嶅X呢?

　　一方面內(nèi)在的原因就是經(jīng)營主體主觀故意的,一方面外在的原因就是中國的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過萬億,潛在空間巨大,正是因?yàn)槿绱?從15年開始,短短幾年這個(gè)行業(yè)就經(jīng)歷了從政策鼓勵(lì)、投資風(fēng)口到一哄而上的過程。但殘酷的市場(chǎng)和現(xiàn)實(shí)使租賃企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,而這些新進(jìn)入的第三方由于缺少了市場(chǎng)基礎(chǔ)和服務(wù)經(jīng)驗(yàn),不得不抬高價(jià)格才能收到房子,然后再以低價(jià)獲得客戶。當(dāng)這個(gè)資金盤滾不下去的時(shí)候,就是它暴雷的時(shí)候。

　　2、正規(guī)托管公司

　　正規(guī)托管公司在這個(gè)行業(yè)基本都在本地化運(yùn)作,因此他們有廣大的市場(chǎng)基礎(chǔ)和服務(wù)口碑,多年的運(yùn)作使他們的品牌在業(yè)主間口口相傳,找托管公司的時(shí)候可以多問問他們有拿哪里的房子,托管了多少年了等。

　　他們利潤(rùn)的核心來源就是免租期,一方面用業(yè)主給的免租期支付中介費(fèi),一方面用免租期來應(yīng)付房屋空置的風(fēng)險(xiǎn),因此,快速的消化存量房,更多的賺取免租期,才是托管公司獲利的主要條件。

　　最后總結(jié)一下,最近很多城市都陸續(xù)開展了住房租賃市場(chǎng)亂象的專項(xiàng)整治,有些公司的實(shí)際負(fù)責(zé)人甚至已經(jīng)被刑拘。其中都有提及對(duì)采取“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營模式的租賃企業(yè)重點(diǎn)整治。

　　此事已經(jīng)引起了相關(guān)部門的高度重視,我們也希望監(jiān)管政策能滲透到每一家公寓企業(yè),保障房東及租戶們的利益,同時(shí)也凈化整個(gè)租賃市場(chǎng)的環(huán)境,還這個(gè)行業(yè)一片藍(lán)天,為那些合法合規(guī)的企業(yè)發(fā)展提供更加健康的土壤,讓有需要的房東和租客,都能真正享受到便利的服務(wù)!