保利物業(yè)在去年12月上市后，在資本市場(chǎng)大放異彩。

　　先是GIC、高瓴資本都諸多大佬爭(zhēng)當(dāng)基石投資者，后是100%的新股中簽率，上市首日大漲近30%，隨后在3 個(gè)月內(nèi)股價(jià)翻倍，不僅帶火了一眾物業(yè)股，順便將港股打新由悶聲賺大錢(qián)推到了臺(tái)前。

　　這才有了后來(lái)興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)等物業(yè)股千倍超購(gòu)的神話。

　　3月9日，保利物業(yè)被納入港股通，進(jìn)一步獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。

　　這樣一支集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的物業(yè)新貴近日發(fā)布了上市以來(lái)的第一份財(cái)報(bào)，看完，不得不讓人感慨：業(yè)績(jī)是真好，但估值也是真貴。高高在上的估值，到底是泡沫，換來(lái)剎那間的煙火，還是過(guò)于優(yōu)秀，讓人不得不高價(jià)迎娶？

　　亮劍！2019業(yè)績(jī)大好

　　根據(jù)財(cái)報(bào)披露，保利物業(yè)在2019年取得59.67億元的營(yíng)收，同比增長(zhǎng)41.1%。

　　拆分保利的營(yíng)收細(xì)節(jié)，推動(dòng)收入大增的主要?jiǎng)恿υ谟谏鐓^(qū)增值業(yè)務(wù)的飆升。

　　一般的物業(yè)公司都有3大收入來(lái)源：

　　物業(yè)管理服務(wù)，主要是保潔、綠化、安保等基礎(chǔ)服務(wù)，收入的來(lái)源主要是靠物業(yè)費(fèi)；

　　非業(yè)主增值服務(wù)，指的是物業(yè)公司幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)，如訪客接待、咨詢、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、安保等；

　　社區(qū)增值服務(wù)，主要是圍繞業(yè)主進(jìn)行升級(jí)服務(wù)，如房屋裝修、社區(qū)零售、家政服務(wù)等。

　　目前，傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)依然是保利物業(yè)的第一大收入來(lái)源，2019年?duì)I收38.44億，同比增長(zhǎng)32.1%，低于總營(yíng)收的增速，占總營(yíng)收的比重為64.4%。

　　非業(yè)主增值服務(wù)全年?duì)I收9.69億，同比增速39.1%，占總營(yíng)收比重為16%。

　　三大業(yè)務(wù)中，增速最快的是社區(qū)增值服務(wù)，全年?duì)I收11.54億，同比大增85.2%，占總營(yíng)收的比重由2018年的14.7%提高到19.3%。

　　在盈利能力上，物業(yè)管理服務(wù)主要是勞動(dòng)密集型行業(yè)，提供的服務(wù)也都很基礎(chǔ)，因此毛利率一直較低，目前維持在14.2%左右。

　　而非業(yè)主增值服務(wù)2019年的毛利率為20.3%，近3年的毛利水平維持在20%左右，提升幅度并不大。

　　由于社區(qū)增值服務(wù)在2019年增加了諸多盈利較低的業(yè)務(wù)，造成整體的毛利率水平由2018年的48.4%降低到2019年的40.7%。

　　雖然各項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利水平變化不大，甚至有所下降，但由于社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收占比的擴(kuò)大，對(duì)保利物業(yè)整體的盈利能力有所提升，其中，毛利率由2018年的20.1%提高到20.3%，凈利率從7.9%提高到8.4%。

　　營(yíng)收的高速增長(zhǎng)和盈利能力的提升，帶來(lái)的凈利潤(rùn)增速略超營(yíng)收，2019年，保利物業(yè)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度達(dá)到49.7%。

　　優(yōu)異的成績(jī)對(duì)得起資本市場(chǎng)寵兒的佳話，但老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，保利物業(yè)的股價(jià)短期來(lái)看似乎高估了。

　　估值遠(yuǎn)超同行，保利何德何能？

　　截止目前，已有碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、新城悅服務(wù)等同行公布2019年業(yè)績(jī)，其中，營(yíng)收增速及盈利能力都數(shù)一數(shù)二的是碧桂園服務(wù)，全年?duì)I收增速達(dá)到106.3%，凈利率遠(yuǎn)超保利物業(yè)的8.4%，達(dá)到17.3%。

　　通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是營(yíng)收增速，還是盈利能力，作為央企的保利物業(yè)只能獲得中游水平，但在物業(yè)股估值中，保利物業(yè)卻是估值最高的一個(gè)。

　　追究這其中的原因，老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，或有2點(diǎn)：

　　一是保利物業(yè)新上市不久，各股東的股份尚未解禁，加上有GIC、高瓴資本等大佬站臺(tái)，在流動(dòng)性上享受了市場(chǎng)給予的溢價(jià)。

　　二是保利物業(yè)有潛在的并購(gòu)可能。

　　無(wú)論是保利物業(yè)還是碧桂園服務(wù)，依賴傳統(tǒng)的物業(yè)管理收入模式，都只有在管理的物業(yè)面積增長(zhǎng)的情況下才能獲得營(yíng)收增長(zhǎng)，如此，物業(yè)公司必須要努力擴(kuò)張新項(xiàng)目，但近兩年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子并不好過(guò)。去年全年，我國(guó)的商品房銷售面積為17.1億平方米，與2018年基本持平。

　　即使保利物業(yè)有一個(gè)保利地產(chǎn)的“好爹”，但2019年，保利地產(chǎn)全年的簽約面積同比也只有12.91%的增長(zhǎng)。

　　調(diào)控的灰犀牛始終籠罩在地產(chǎn)業(yè)，加上今年的疫情黑天鵝，2020年的房地產(chǎn)依然是命途多舛的一年。

　　很明顯，依賴傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)管理收入存在明顯的天花板，因此，保利物業(yè)開(kāi)始向大物業(yè)轉(zhuǎn)型，積極布局多業(yè)態(tài)公共服務(wù)，如公共服務(wù)、學(xué)校、景區(qū)等，2019年保利還首次進(jìn)入軍產(chǎn)物管領(lǐng)域。

　　多業(yè)態(tài)的布局，推動(dòng)保利物業(yè)在管面積大增，2019年，新增的在管面積為9640萬(wàn)平方米，新增合同管理面積1.366億平方米。

　　除此之外，另一大有可為的廣闊空間來(lái)自社區(qū)增值服務(wù)，高毛利、增值服務(wù)多種多樣給了物業(yè)公司充分的發(fā)展空間。

　　但目前社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收占比較低，加上當(dāng)前龍頭物業(yè)公司的市場(chǎng)份額占比較低，TOP5的市場(chǎng)集中度也僅為3%左右，這給了保利物業(yè)進(jìn)行行業(yè)并購(gòu)做大的機(jī)會(huì)。

　　在招股書(shū)中，保利物業(yè)欲將57%的募集資金用于行業(yè)并購(gòu)，去除各項(xiàng)開(kāi)支，保利物業(yè)上市募集了大約46.82億的資金，折算成收購(gòu)資金約26.7億將用于并購(gòu)。

　　手握重金，通過(guò)并購(gòu)做大規(guī)模，保利物業(yè)給市場(chǎng)留下一個(gè)巨大的想象空間。

　　年報(bào)過(guò)后，保利物業(yè)何去何從？

　　老虎證券投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，從估值上看，保利物業(yè)享有遠(yuǎn)超同行的估值水平，有向下回歸的可能，但同時(shí)，手握重金尋找潛在的并購(gòu)項(xiàng)目，又給市場(chǎng)注入無(wú)限的想象空間，因此，靚麗的年報(bào)發(fā)布后，保利物業(yè)的走勢(shì)也頗為焦灼，先是低開(kāi)，而后又沖高回落，資本市場(chǎng)或許需要時(shí)間來(lái)給保利重新定價(jià)。

　　但已經(jīng)開(kāi)始有機(jī)構(gòu)按捺不住要出逃了，在保利物業(yè)剛上市時(shí)，施羅德（Schroders Plc）基金重倉(cāng)買(mǎi)入，于近期，該基金開(kāi)始頻繁減持，這或許能反應(yīng)出機(jī)構(gòu)資金對(duì)保利物業(yè)的態(tài)度。

　　最后

　　突如其來(lái)的疫情，讓物業(yè)公司成為守護(hù)家園、構(gòu)筑最后防線的“最美堅(jiān)守者”。在戰(zhàn)“疫”期間，好的物業(yè)公司不分晝夜堅(jiān)守崗位，除了基礎(chǔ)的測(cè)量體溫，甚至還提供送菜上門(mén)、照顧寵物等高階服務(wù)，而差的物業(yè)公司，可能連第一道測(cè)量體溫的防線都是應(yīng)付了事。

　　這場(chǎng)疫情，重創(chuàng)了諸多行業(yè)，但物業(yè)卻是“因禍得福”的極少數(shù)行業(yè)之一，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)。

　　正如彩生活首席執(zhí)行官黃瑋曾坦言，“此次疫情是業(yè)主對(duì)物管行業(yè)的第二次價(jià)值發(fā)現(xiàn)。業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求會(huì)增加，有利優(yōu)質(zhì)物業(yè)未來(lái)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收繳和議價(jià)能力”

　　當(dāng)然，短期來(lái)看，因疫情造成人員成本提升，加上部分增值服務(wù)無(wú)法開(kāi)展，保利物業(yè)在年報(bào)中坦言可能會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

　　但在品牌物業(yè)價(jià)值再發(fā)現(xiàn)的未來(lái)，作為央企的保利物業(yè)或可長(zhǎng)期受益。

　　本文發(fā)布于老虎證券社區(qū)，老虎社區(qū)是老虎證券旗下的股票交易軟件 Tiger Trade 的社區(qū)板塊，致力于打造“離交易更近的美股港股英股社區(qū)”，有溫度的股票交流社區(qū)。

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