10月11日-13日，歷來被稱為中國城軌發(fā)展最權(quán)威的智囊會(huì)議——“中國城軌交通業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)人峰會(huì)2021年深圳年會(huì)”將在深圳舉行，助力智慧城軌和交通強(qiáng)國建設(shè)。

　　借此契機(jī)，作為此次會(huì)議承辦單位，深圳地鐵也將于10月13日舉辦以“抵達(dá)無限可能”為主題的TOD品牌發(fā)布會(huì)，分享如何用“軌道+物業(yè)”模式持續(xù)反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營，又能構(gòu)建立體化、高效能、集約式的城市生態(tài)空間的先行者經(jīng)驗(yàn)。

　　TOD模式引發(fā)業(yè)內(nèi)人士熱議的背后，離不開一幅幅激動(dòng)人心的藍(lán)圖：

　　截至2020年底，全國已有29個(gè)城市開展TOD綜合開發(fā)，土地儲(chǔ)備總規(guī)模近5000萬㎡，收益增長約為170億元。如果對(duì)標(biāo)國際經(jīng)驗(yàn)，幾乎所有繁榮的地區(qū)都有中心城市作為主要平臺(tái)，且強(qiáng)大的軌道交通網(wǎng)往往是其重要的基礎(chǔ)設(shè)施，比如，舊金山灣區(qū)、紐約灣區(qū)、東京灣區(qū)四通八達(dá)的軌道交通和TOD布局便是范本。

　　相比之下，粵港澳大灣區(qū)尚處于大都市圈TOD版圖擴(kuò)張的初步階段，但核心城市深圳已從中闖出了一番天地，詮釋著城軌建設(shè)+TOD開發(fā)模式的城市雙引擎故事。

　　與時(shí)代競速：中國城軌邁向新藍(lán)海

　　諺語有云，“要想富，先修路”。

　　道路通，百業(yè)興。從1969月10月1日的中國第一條城軌——北京地鐵1號(hào)線出發(fā)，到如今以49座城市投運(yùn)的8449公里城軌交通線路穩(wěn)居世界第一（其中地鐵線路6641公里）；從落后百年（全球第一條城軌是于1863年通車的倫敦大都會(huì)地鐵），到成為國家新名片，中國城軌以震驚世界的速度完成了跨越式發(fā)展。

圖片來源：bigemap大地圖

　　這一條條縱橫交錯(cuò)、穿山越海的城軌，是新時(shí)代城市道路的象征，也承載著億萬中國人民的夢(mèng)想，凝聚著中華民族偉大復(fù)興的中國夢(mèng)奔赴遠(yuǎn)方，抵達(dá)無限可能。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年國內(nèi)城軌網(wǎng)全年累計(jì)完成客運(yùn)量175.9億人次，相當(dāng)于把地球總?cè)丝谶\(yùn)載了2次有余。同年，全國范圍內(nèi)城軌交通客運(yùn)量占公共交通客運(yùn)總量的比例為38.7%，同比提升4.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，北上廣深寧蓉等6城各自的城軌客運(yùn)量占據(jù)了至少半壁江山。

數(shù)據(jù)來源：中國城市軌道協(xié)會(huì)，由交通部官網(wǎng)公布的中心城市月度客運(yùn)量數(shù)據(jù)計(jì)算所得

　　在我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，交通擁堵問題卻日益嚴(yán)峻的今天，城軌交通建設(shè)毋庸置疑地得到了國家政策的大力支持，由城軌大國更上一級(jí)臺(tái)階——向城軌強(qiáng)國邁進(jìn)。

　　“十五”期間，國家層面首次把發(fā)展城軌交通列入計(jì)劃發(fā)展綱要，并作為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)，特別是大城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略；

　　2019年國家推出新基建戰(zhàn)略，七大重點(diǎn)基建領(lǐng)域中，“城市軌道交通”建設(shè)赫然在列；

　　在“十四五”開局之年，《十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案》也提出，“十四五”期間我國城市軌道交通運(yùn)營里程數(shù)將新增3000公里，預(yù)計(jì)“十四五”累計(jì)客運(yùn)量將突破千億人次，累計(jì)完成投資額有望達(dá)到18188億元。

　　即便拋開政策紅利，城軌依舊是一個(gè)與時(shí)代競速的交通系統(tǒng)，有著強(qiáng)勁的內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

　　一是從需求端看，國內(nèi)即便強(qiáng)如北京、上海等超一線城市，其城軌密度相比國際大都市仍有相當(dāng)大的差距。

　　在城鎮(zhèn)化繼續(xù)深化的背景下，所形成的城市群和都市圈將進(jìn)一步釋放物流、人流等交通需求，緊隨而來的還有私家車保有量持續(xù)攀升等現(xiàn)象，以交通擁堵為典型的城市病突出。這意味著在可預(yù)期的將來，國內(nèi)城市軌道交通建設(shè)仍有較大增長空間。

　　二是從供給端看，截至2020年底，全國共有61座城市的線網(wǎng)規(guī)劃獲批并在建，線路長度6797.5公里，占當(dāng)前已運(yùn)營總線路長度的80%。以深圳為例，按照市交通運(yùn)輸工作會(huì)議提出的計(jì)劃，到2025年深圳將建成“城軌640公里+鐵路220公里”。

數(shù)據(jù)來源：Wind，中信建投

　　另一方面，國內(nèi)正在規(guī)劃軌道交通的城市超過100座，較多符合地鐵申報(bào)條件的城市也仍無地鐵開通，意味著更多供給后備軍正蓄勢(shì)待發(fā)。因此幾乎可以斷定，隨著“都市一體化”推進(jìn)，全國城軌系統(tǒng)將持續(xù)獲得發(fā)展動(dòng)能。

　　遍地開花的城市軌道，正通過由點(diǎn)到線、由線至網(wǎng)的方式改變著一座城市的時(shí)空布局，亦拓寬了城市走向美好未來的道路。

　　一座現(xiàn)代化城市的有序運(yùn)行有賴于公共交通，而公共交通首選城市軌道交通。進(jìn)一步探究，國內(nèi)城市軌道交通的主動(dòng)脈則非地鐵莫屬。

數(shù)據(jù)來源：中國城市軌道交通協(xié)會(huì)，截至2021.06.30

　　地鐵作為城市公共交通系統(tǒng)的重要組成部分，如果撇開讓出行更加方便、快捷的基礎(chǔ)功能，項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營也會(huì)帶動(dòng)周邊沿線物業(yè)、商貿(mào)流通發(fā)展，往往會(huì)形成獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的“地鐵經(jīng)濟(jì)帶”。

　　畢竟，出行并非目的，抵達(dá)才是。

　　探秘城中“城”：TOD模式賦能城市多元高效發(fā)展

　　“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好。”

　　——亞里士多德

　　中國城軌建設(shè)進(jìn)入了提速的快車道，從一條地鐵到遍布全國各大城市的軌道交通，開拓創(chuàng)新仍在繼續(xù)，中國智慧正創(chuàng)造未來。那么靈魂拷問來了，除了提供日漸方便快捷的交通，城軌還將為人們的生活帶什么樣的驚喜？

　　由于個(gè)人喜好的不同，答案必然五花八門。但TOD項(xiàng)目，將會(huì)是其中的熱門答案之一，它代表著城軌時(shí)代中，人們對(duì)美好生活的向往。

　　TOD是個(gè)什么新物種？

　　過去國內(nèi)城市發(fā)展以空間擴(kuò)張為主，而今邏輯已轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g優(yōu)化。

　　就拿國內(nèi)城軌密度位于前列的上海來說，國內(nèi)TOD項(xiàng)目尚未引進(jìn)之時(shí)，由于地鐵線路建設(shè)不斷在上海各區(qū)蔓延開來，往往是軌道造到哪里，樓盤就開發(fā)到哪里，即通常意義上的“地鐵房”。盡管在這種模式下，1號(hào)線帶動(dòng)了莘莊，9號(hào)線帶動(dòng)了松江，11號(hào)線帶動(dòng)了嘉定……但這種簡單粗獷的開發(fā)模式對(duì)于用地空間日漸不足、城市擁堵的情況日益加劇的大城市來說，明顯不是長久之計(jì)，新的城市規(guī)劃亟需一劑“TOD良藥”。

　　提及TOD，相信多數(shù)人最深的印象便是“地鐵上蓋”。在普通城軌車輛段，原先是車輛露天?？?，如果在上面加一塊大大的混凝土蓋，那么這個(gè)“蓋”相當(dāng)于重新造了一塊寶貴的建筑用地，列車在蓋下，新的物業(yè)在蓋上拔地而起，這便是俗稱的“上蓋物業(yè)（地鐵上蓋）”。這個(gè)創(chuàng)造性的開發(fā)思路，一方面解決土地資源緊缺和住房難的問題，另一方面則實(shí)現(xiàn)物業(yè)反哺城軌，保障城軌物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

“上蓋物業(yè)”效果對(duì)比

　　需要注意的是，“上蓋物業(yè)”僅僅體現(xiàn)TOD項(xiàng)目的一個(gè)側(cè)面，而非全貌。早年，美國率先提出城市發(fā)展的出行新模式TOD：

　　Transit-Oriented-Development，即以公交交通樞紐為中心的城市發(fā)展模式，以400－800米為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心。毫不夸張地說，標(biāo)準(zhǔn)TOD即是一個(gè)“mini城市中心”，你可以長久“宅”在其中，卻總能輕松與外界保持互通。

　　所以說，TOD概念的項(xiàng)目絕不等同于地鐵房，不是在城軌上建單一的住宅/商業(yè)區(qū)，也不是各業(yè)態(tài)的簡單組合，而是生活場(chǎng)景的融合：把辦公、商業(yè)、居住及其他公共建筑和景觀環(huán)境等融合進(jìn)一個(gè)項(xiàng)目里，并且讓人享有適宜的街道網(wǎng)絡(luò)格局、工作和生活空間。

TOD模式開發(fā)示意圖

　　精品TOD是如何練成的？

　　在東京新宿地鐵片區(qū)，有17條軌道線路在這里匯聚，出入閘人次高達(dá)364萬/天，地鐵出口一共有178個(gè)，數(shù)量之多令人乍舌，早已被吉尼斯世界紀(jì)錄認(rèn)證為世界上使用人數(shù)最多的地鐵站。

　　為了強(qiáng)化車站與周邊商業(yè)設(shè)施的鏈接，開發(fā)者將整個(gè)區(qū)域升級(jí)成為更加多樣化的“國際交流都市”。比如，在換乘規(guī)劃方面就做到了地下車站、車站商業(yè)、地上車站、地上商業(yè)等整體性的無縫連接；在停留體驗(yàn)方面，增添了諸如綠色露臺(tái)等更多的綠色節(jié)點(diǎn)“點(diǎn)綴”其間。

　　這里不僅是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)中心，還是百貨公司與商業(yè)街云集的商業(yè)區(qū)，更云集了眾多名企總部，使得龐大流動(dòng)人群的購買力、以及對(duì)城市的賦能都得到了質(zhì)的提升。

　　再將視野拉回國內(nèi)，TOD項(xiàng)目比普通物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期更長，按照3-4年為周期估算，后續(xù)規(guī)劃數(shù)量、投資需求以及板塊業(yè)務(wù)收入反哺在“十四五”期間或有較大的放量空間。此外，較多后發(fā)城市如貴陽、南昌、蘭州等尚在軌交建設(shè)初期階段，線路尚未成網(wǎng)，土地業(yè)務(wù)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及 TOD項(xiàng)目謀劃受限于軌交規(guī)模還未開展，但長期來看，隨著越來越多的城市城軌交通規(guī)劃獲批，TOD項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)前景非常廣闊。

　　近年來，不少內(nèi)地城市也率先涌現(xiàn)出一批優(yōu)質(zhì)的TOD項(xiàng)目。

　　上海最大的交通樞紐——大虹橋，匯聚了機(jī)場(chǎng)、高鐵、城軌、高速等交通要道，盤踞于此的萬科·天空之城項(xiàng)目則借鑒了日本TOD模式的思路，圍繞17號(hào)線徐盈路站，規(guī)劃的核心是《上海2035》提到的15分鐘生活圈理念。

　　在地鐵建設(shè)熱火朝天的當(dāng)下，深鐵集團(tuán)旗下全資子公司深鐵置業(yè)的TOD探索之路，同樣有不少可圈可點(diǎn)之處。

　　創(chuàng)新“軌道+物業(yè)”模式，踐行TOD發(fā)展理念

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，TOD因牽扯眾多利益相關(guān)方且設(shè)計(jì)方案復(fù)雜，對(duì)開發(fā)者的全局考量能力和綜合協(xié)調(diào)能力要求很高，目前國內(nèi)相對(duì)成功踐行TDO模式的企業(yè)并不多見，而深鐵集團(tuán)旗下的深鐵置業(yè)正是少數(shù)領(lǐng)先的探索者之一。

　　深鐵置業(yè)的“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式，實(shí)質(zhì)就是上蓋物業(yè)（深鐵置業(yè)統(tǒng)籌）與地鐵線路建設(shè)（深鐵建設(shè)統(tǒng)籌）同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工，通過地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)為城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展提供資金支持。

圖片來源：深鐵置業(yè)

　　或許也是得益于與母公司深圳地鐵集團(tuán)在業(yè)務(wù)協(xié)同層面的深度耦合，涵蓋物業(yè)開發(fā)、樞紐兩大核心業(yè)務(wù)的深鐵置業(yè)已連續(xù)5年榮獲“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)”前三甲，連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)銷售額超100億元。截至2021年9月，深鐵置業(yè)累計(jì)獲得16個(gè)軌道沿線上蓋項(xiàng)目的綜合開發(fā)權(quán)，總開發(fā)規(guī)模達(dá)1107萬㎡，其中，已建交付面積約395.56萬㎡，在建面積約544萬㎡，尚未開工面積約166.6萬㎡。

資料來源：深鐵置業(yè)

　　深鐵置業(yè)旗下各大TOD項(xiàng)目相繼落成，實(shí)際上體現(xiàn)了近些年TOD發(fā)展模式的新變化。

　　一是從“單站獨(dú)立開發(fā)”向“片區(qū)統(tǒng)籌、站城一體化”轉(zhuǎn)變

　　以深鐵前海國際樞紐中心項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目規(guī)劃的樞紐及上蓋物業(yè)項(xiàng)目總用地面積20公頃，總建筑面積約215.9萬㎡。建成后，預(yù)計(jì)全天客流量達(dá)75萬人次。

　　該項(xiàng)目規(guī)劃巧妙地采用了“站城一體化”設(shè)計(jì)理念，從總體規(guī)劃來看，前海樞紐聯(lián)通五線縱貫粵港，立體公共交通與高端城市綜合體無縫連接，構(gòu)建立足深圳前海，輻射珠三角、香港地區(qū)的集約型、立體化的24小時(shí)活力社區(qū)，塑造國際化的現(xiàn)代城市窗口形象，形成前海片區(qū)地標(biāo)和區(qū)域核心。

　　交通設(shè)計(jì)方面，在保障內(nèi)部人行交通高效換乘的前提下，還通過地下、地面和二層人行系統(tǒng)與周邊建筑或地塊連接，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與周邊快速、便捷的人行聯(lián)系。

　　最后，物業(yè)與樞紐通過一體化設(shè)計(jì)管理、策劃、施工及運(yùn)營，落實(shí)項(xiàng)目的全流程“一體化”理念。

　　未來，這樣集混合功能為一體的綜合社區(qū)里，地鐵正承載一顆顆夢(mèng)想日夜穿梭。一邊是穿流不息的列車，一邊是繁華熱鬧的商業(yè)及辦公區(qū)，再另一邊卻是安祥靜謐的宜居之地。

“深鐵前海交通樞紐”站城一體化示意圖

　　二是從“空間規(guī)劃”向“功能策劃、空間規(guī)劃、一體化設(shè)計(jì)”轉(zhuǎn)變

　　由深鐵集團(tuán)和振業(yè)集團(tuán)兩大國企聯(lián)袂巨獻(xiàn)的地鐵錦上花園，與地鐵3號(hào)線六約站無縫接駁，是涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、體育公園等業(yè)態(tài)的大型綜合體。

　　項(xiàng)目創(chuàng)新性融合“地鐵”、“公園”兩大價(jià)值，在功能策劃上毗鄰大型體育公園，包含網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、環(huán)形慢跑道等多元設(shè)施；在空間規(guī)劃上云集盒馬鮮生、中影國際影院、星巴克、迪卡儂等品牌商家，一體化構(gòu)筑都會(huì)大城體驗(yàn)。

　　三是從“站點(diǎn)周邊空間設(shè)計(jì)”向服務(wù)于人民生活、出行、工作需求的“特色場(chǎng)景營造”轉(zhuǎn)變

　　深鐵閱山境花園項(xiàng)目，可以說為深鐵置業(yè)TOD特色場(chǎng)景營造留下了濃墨重彩的一筆。該項(xiàng)目定位為學(xué)府生態(tài)區(qū)、地鐵大都會(huì)、精英品質(zhì)住區(qū)，是集住宅、學(xué)校和配套商業(yè)于一體的高檔精英品質(zhì)社區(qū)，由于毗鄰北大、清華、南方科技大學(xué)等知名高等院校，成功營造了伴山人文學(xué)府的特色場(chǎng)景。

　　四是從“開發(fā)建設(shè)”向“綜合運(yùn)營”轉(zhuǎn)變

　　深鐵懿府項(xiàng)目作為深鐵置業(yè)匠心打造的城市高端住宅首發(fā)力作，是集高端住宅、繽紛商業(yè)、運(yùn)動(dòng)公園、九年教育配套為一體的75萬㎡人文生態(tài)綜合體。從設(shè)計(jì)之初，該項(xiàng)目就帶著綜合運(yùn)營的思考，并不過度依賴一個(gè)地鐵站點(diǎn)，改為依托安托山、深康、僑城北、深云四個(gè)地鐵站群而立，所在安托山片區(qū)則與香蜜湖、華僑城連為一體，坐擁三山一海六公園的自然饋贈(zèng)，有望成為城市山居新的樣本。

深鐵懿府示意圖

　　從“前海國際樞紐中心”到“深鐵懿府”，對(duì)年輕的城市里更加年輕的深鐵置業(yè)來說，都是一次次全新的探索和突破。依托深鐵集團(tuán)十二余載的深厚積淀，深鐵置業(yè)將繼續(xù)深耕TOD模式，構(gòu)建起一個(gè)更值得期待的“軌道+物業(yè)”版圖。

　　當(dāng)然，轉(zhuǎn)變之外還需要更多的堅(jiān)守，以人為中心、土地高效開放、高效可達(dá)性等諸多TOD經(jīng)典理念，也始終貫穿在深鐵置業(yè)的漫漫征途中，助力城軌上的居民抵達(dá)無限可能。

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